ドーナツ化現象

簡単なまとめ

都心から郊外に人口が流出し、都心で人口が減少、郊外で人口が増加すること。

都市の規模が大きければ大きいほどこの傾向が強まる。

バブル期の東京で特にこの傾向が顕著だったが、現在は都心回帰の動きもみられている。

原因

都市が発展していくと、都市の中心部で地価が高騰し、住むには家賃が高くなりすぎる。

住民は家賃の安い地域を求め、郊外に住むようになる。

これにより、都心部で人口が減少、郊外で人口が増加し、人口分布がドーナツのようになる。これをドーナツ化現象と呼ぶ。

顕著な地域

都市の規模が大きいほどドーナツ化現象は顕著になり、多くの大都市でドーナツ化が起こっている。

たとえば、東京都心の千代田区は人口約6万7千人（2022年）で23区最低。昼夜間人口比率は1000%を超え、住民が少ないことが見て取れる。

（2022年。東京都HPより）

都心回帰

バブル期の東京ではこの傾向がさらに顕著で、多くの人口が東京都から遠隔地に流出した。遠隔地に家を持ち、東京に遠距離通勤するスタイルが定着し、新幹線通勤をする人も現れた。

しかし、バブル崩壊後都心の地価は急落。都内でも住宅として手が届く金額の地価になり、便利な都心に人口が流入する都心回帰の傾向がみられた。

近年は再び23区の新築マンション平均価格は上昇に転じ、リーマンショック以降右肩上がりになっていることもあって、販売戸数は減少傾向にある（不動産経済研究所より）。